Φόρος Μεταβίβασης και Υπεραξίας Πωλήσεων Ακινήτων

Φόρος Μεταβίβασης και Υπεραξίας Πωλήσεων Ακινήτων

Με το νόμο 4223/2013 και τη μεταγενέστερη σχετική νομοθεσία, οι αγοραπωλησίες επί ακινήτων επιβαρύνονται με:

1. Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) (3%-αγοραστής) ή

2. Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) (24%-αγοραστής) και

3. Φόρο Υπεραξίας Ακινήτων (ΦΥΑ) (15%-πωλητής, υπό αναστολή έως 31.12.2018).

ΑΞΙΕΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ

Για τον υπολογισμό:

Α. του Φόρου Υπεραξίας που βαρύνει τον πωλητή και

Β. του τεκμηρίου (αντικειμενικής δαπάνης) για το «πόθεν έσχες» του αγοραστή,

λαμβάνεται υπόψη πλέον η αξία που αναγράφεται στο συμβόλαιο και όχι η αντικειμενική αξία.

Οι αλλαγές αυτές ήταν αποτέλεσμα του επίμονου αγώνα της ΠΟΜΙΔΑ για την ανάκαμψη της κτηματαγοράς της χώρας μας.

ΑΜΟΙΒΕΣ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΩΝ ΣΤΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΤΙΚΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ

Με το άρθρο 1 της Κοινής απόφασης (ΚΥΑ) 111376 των Υπουργών Οικονομικών και Δικαιοσύνης περί «Καθορισμού Δικαιωμάτων των Συμβολαιογράφων», όπως ήδη τροποποιήθηκε μεταγενεστέρως, μειώνεται το ποσοστό της αναλογικής αμοιβής τους, ανάλογα με το ύψος της αντικειμενικής αξίας του αντικειμένου της συναλλαγής, ως εξής:

Για ποσό έως 120.000 ευρώ μειώθηκε σε ποσοστό 0,80%.

Για ποσό από 120.000 έως 380.000 μειώθηκε σε ποσοστό 0,70%,

Για ποσό από 380.001 έως 2.000.000 ευρώ μειώθηκε σε ποσοστό 0,65% κ.ο.κ. το οποίο ποσοστό μειώνεται σταδιακά στα ανώτερα κλιμάκια ποσών, καθώς και σε 4-5 πέντε ευρώ ανά πρόσθετο φύλλο συμβολαιογραφικών πράξεων.

Από το περιεχόμενο της παραπάνω ΚΥΑ, και ιδιαίτερα την παράγραφο 2 αυτής σε συνδυασμό με την διάταξή της που προβλέπει ρητά ότι «Με τις διατάξεις της παρούσης καταργείται κάθε αντίθετη προς το περιεχόμενο αυτής διάταξη προγενέστερης υπουργικής απόφασης», υπήρξε κίνδυνος να θεωρηθεί ότι καταργούνται και οι κατ΄αποκοπή χαμηλές συμβολαιογραφικές αμοιβές που προβλέπονταν από το άρθρο 2 της προηγούμενης ΚΥΑ 100692/2008, και συνεπώς να οδηγηθούμε σε επιβολή αναλογικής αμοιβής 1% κλπ. + 23% ΦΠΑ και επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων ή άλλων περιουσιακών στοιχείων, που συμπεριλαμβάνονται σε σύνταξη, κατάθεση και δημοσίευση διαθηκών, σύνταξη πράξεων συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας ή κανονισμού πολυκατοικίας και κυρίως σύνταξη πράξεων δηλώσεως αποδοχής κληρονομιάς ή κληροδοσίας όπως και τα πληρεξούσια και λοιπές παρόμοιες πράξεις!

Κατόπιν αυτού η ΠΟΜΙΔΑ έθεσε δημόσια το παραπάνω ερώτημα προς τους αρμόδιους και τον Πρόεδρο του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου κ. Κώστα Βλαχάκη, ζητώντας έγγραφη απάντηση ώστε να μην υπάρχουν περιθώρια παρερμηνείας της νέας ρύθμισης.

Στην επιστολή του (Α.Πρ. 129/19.1.2012) προς τον Πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, ο Πρόεδρος των Συμβολαιογράφων κ. Βλαχάκης υπογράμμισε ότι «ο επανακαθορισμός της συμβολαιογραφικής αμοιβής αφορά αποκλειστικά και μόνο τις πράξεις που αμείβονται με αναλογική αμοιβή, και κατά συνέπεια ουδεμία μεταβολή επέρχεται για τις αντίστοιχες, που αμείβονται με πάγια αμοιβή όπως η αποδοχή κληρονομιάς, η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τα πληρεξούσια κλπ.»

ΠΑΡΑΣΤΑΣΗ ΔΙΚΗΓΟΡΩΝ

Από 1-1-2014 η παράσταση δικηγόρου κατά τη σύνταξη και υπογραφή μεταβιβαστικού συμβολαίου ακινήτου είναι προαιρετική για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη.

Η άποψή μας είναι ότι η παρουσία και ουσιαστική συμμετοχή δικηγόρου στις συμβάσεις εμπράγματου δικαίου είναι πάντοτε χρήσιμη και μπορεί να αποτρέψει μεγάλες περιουσιακές ζημιές, ενώ η διεξαγωγή των συναλλαγών αυτών από μόνους συμβαλλόμενους χωρίς νομική κατάρτιση μπορεί να αποβεί καταστρεπτική.

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ «ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ»

Η επιβολή του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων έχει ανασταλεί μέχρι 31.12.2018. Υπενθυμίζεται ότι από τη 1η Ιανουαρίου 2014 μειώθηκε μεν ο φόρος μεταβίβασης από το 10% στο 3% επί της «αντικειμενικής αξίας», πλην όμως επιβλήθηκε φόρος στον «καταματωμένο» πωλητή ακινήτου, επί της «υπεραξίας», δηλαδή της διαφοράς ανάμεσα στην (αντικειμενική) αξία του χρόνου που το απέκτησε και στην (πραγματική=δηλούμενη) αξία την οποία εισπράττει σήμερα κατά την πώλησή του. Η διαφορά που προκύπτει, μετά από κάποια απομείωση, ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου, φορολογείται με συντελεστή 15%. Είναι η τέταρτη φορά που επιχειρείται η εισαγωγή του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων, και μάλιστα σε περίοδο πρωτοφανούς ύφεσης της κτηματαγοράς. Όλες οι προηγούμενες ρυθμίσεις αποσύρθηκαν λόγω καταβαράθρωσης των δημοσίων εσόδων!

Γι΄αυτό η ΠΟΜΙΔΑ απέστειλε στις 23.10.2016 στον Υπουργό Αναπληρωτή Οικονομικών κ. Τρύφωνα Αλεξιάδη επιστολή με το εξής περιεχόμενο:

Στις 31.12.2016 λήγει η διετής αναστολή εφαρμογής του φόρου υπεραξίας. Ο φόρος αυτός στην πράξη είναι τροχοπέδη στις συναλλαγές, και τελικά θανατηφόρος για τα δημόσια έσοδα, απέτυχε δε και τις τέσσερις φορές που επιχειρήθηκε η εφαρμογή του στη χώρα μας. Άλλωστε για ποια υπεραξία μπορούμε να συζητούμε ή να ελπίζουμε, στις συναλλαγές επί των ακινήτων, όταν δεν υπάρχει κτηματαγορά σε λειτουργία και όταν οι πραγματικές αξίες εκμηδενίζονται από το ίδιο το φορολογικό σύστημα, και ιδίως από τον ΕΝΦΙΑ, και τα ακίνητα κυριολεκτικά σήμερα «ξεπουλιούνται»! Επιτέλους δεν μπορεί να συζητάμε σήμερα για επιβολή νέων φόρων στα ακίνητα. Έχει έλθει προ πολλού η ώρα για κατάργηση και μειώσεις φόρων.

Για τους λόγους αυτούς, αλλά και για το ότι στην πραγματικότητα δεν υπάρχει διαδικαστική δυνατότητα απρόσκοπτης υποστήριξης του συστήματος υπολογισμού και καταλογισμού του φόρου αυτού, ζητούμε την νομοθετική παράταση της αναστολής εφαρμογής του φόρου υπεραξίας για δύο ακόμη έτη, ήτοι μέχρι 31.12.2018.

ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ & ΑΤΥΠΗ ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΚΩΔΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ Ν. 4254/2014 (ΦΕΚ 85/7.4.2104 Τ. Α΄)

Δείτε την αναλυτική κωδικοποίηση από το Συμβολαιογραφικό Σύλλογο Αθηνών -Αττικής.

ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΕΙ Η ΥΠΟ ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ ΓΙΑ ΤΟ ΦΟΡΟ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΣΤΙΣ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ:

Με την ρύθμιση του Ν. 4254/2014 (ΦΕΚ 85/7.4.2104 Τ. Α΄) μειώθηκε αισθητά, σε σχέση με τις προ-ισχύουσες και μη εφαρμοσθείσες αλλεπάλληλες ρυθμίσεις, η επιβάρυνση του φόρου υπεραξίας, των κάθε είδους συναλλαγών σε ακίνητα, ενώ απαλλάσσονται πλήρως οι πωλήσεις ακινήτων που διακατέχονται από τον πωλητή τους προ της 1.1.1995. Ειδικότερα προβλέπονται για τον εν αναστολή φόρο υπεραξίας τα εξής:

1. Σύμφωνα με το νόμο απαλλάσσονται πλήρως από το φόρο υπεραξίας τα ακίνητα που αποκτήθηκαν έως και 31/12/1994. Επίσης στην πράξη απαλλάσσονται και όλα τα ακίνητα που αποκτήθηκαν από το 2007 και μετά, όταν αυτά πωλούνται σε τιμή ίση ή μικρότερη της αντικειμενικής, εφόσον οι αντικειμενικές αξίες από το 2007 παραμένουν αμετάβλητες μέχρι σήμερα.

2. Η τιμή πώλησης είναι αυτή που θα δηλωθεί από τους συμβαλλόμενους στο πωλητήριο συμβόλαιο. Η τιμή κτήσης είναι η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο απόκτησης του ακινήτου, ενώ επί κληρονομιών, δωρεών κτλ η τιμή κτήσης είναι η αξία πάνω στην οποία υπολογίστηκε ο σχετικός φόρος.

3. Για τα ακίνητα που δεν προκύπτει η τιμή κτήσης, η τιμή πώλησης αποπληθωρίζεται με βάση το δείκτη τιμών κατοικιών των ετών που δια κρατήθηκε και ο οποίος δημοσιεύεται από την Τράπεζα της Ελλάδος.

4. Το ποσό της «υπεραξίας» που προκύπτει από τη διαφορά της τιμής κτήσης με την τιμή πώλησης απομειώνεται σε ποσοστό έως και 40%. Ειδικά για τα ακίνητα που αποκτήθηκαν από το 1995 έως και το 2002 το ποσοστό απομείωσης προσαυξάνεται κατά 20% ακόμη.

5. Στις περιπτώσεις χρησικτησίας που συμπληρώθηκε προ της 31.12.1994, ως τιμή κτήσης θεωρείται αυτή της 1.1.1995.

6. Στις περιπτώσεις ανέγερσης ακινήτου με αυτεπιστασία ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε (5) ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο (2) ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών.

7. Από το ποσό της υπεραξίας που προκύπτει, αφαιρούνται 25.000 ευρώ, και φορολογείται το υπόλοιπο ποσό, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο δια κρατήθηκε τουλάχιστον επί 5 έτη. Η παράλογη διάταξη που απέκλειε την αφαίρεση αυτή αν είχε πραγματοποιηθεί άλλη μεταβίβαση ακινήτου κατά το χρόνο διακράτησης καταργήθηκε.

8. Οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να ελέγχουν την ορθότητα όλων των χαρακτηριστικών του μεταβιβαζόμενου ακινήτου (χρόνος διακράτησης κτλ) αλλά δεν είναι υπεύθυνοι για στοιχεία που δεν ήταν υποχρεωμένοι να ελέγξουν.

9. Ο φόρος υπεραξίας εισπράττεται και παρακρατείται από τους συμβολαιογράφους και αποδίδεται εντός 5 ημερών στο δημόσιο.

Πηγή: pomida.gr

5/5 (3)

Αξιολογήστε

Αφήστε ένα Σχόλιο

Αυτός ο ιστότοπος χρησιμοποιεί το Akismet για να μειώσει τα ανεπιθύμητα σχόλια. Μάθετε επεξεργάζονται τα δεδομένα των σχολίων.

Επάνω